任何房地产经纪人都会这么跟您讲：“房地产最重要的三个因素就是位置、位置和位置。”我们可以把这句再三重复的话称为“L3”或者“位置的三次方”，它强调了地理位置在人类事务中的重要性。当然，每个人都需要一个居所，这既是一个遮风挡雨的住宅，又是一个吃饭、睡觉以及与社会关系网络互动的私人空间。住宅质量自然而然地对住户的健康、舒适、安全、幸福有着直接影响，而且长期以来将房屋属性与家庭需求和资源相匹配都是美国居住流动的主要原因（Rossi，1980）。随着家庭收入增加和资产增值，家庭通常会通过搬迁到其他地方或投资装修现有住宅的方式，力图改进他们居住的房屋以进一步满足不断变化的需求。

当人们购买或租赁房屋时，他们所买的不仅是一所实际的住宅及其配套设施，还包括周边邻近的社区及其特性——或好或坏。在近代城市社会，机会和资源在空间上往往分布不均；在美国，最近几十年来空间不平等问题明显加剧（Massey and Fischer，2003；Reardon and Bischoff，2011）。现在，一个人居住的地点对于其生活机会的影响可能非常大（Dreier, Mollenkopf，and Swanstrom，2001；de Souza Briggs，2005；Sampson，2012）。在选择居所时，家庭不仅选择栖身之所，还选择了一个社区。这样的话，家庭就会对面临的犯罪率，警察与消防安全，缴纳的税金，承担的保险费用，儿童的教育质量，接触的同辈群体，家庭获得的商品、服务和工作，以及通过房屋增值而为家庭带来财富的相对可能性做出选择。而家庭成员因居住在该居民区而获得的地位和声望（或者缺乏地位和声望）就更不必说了。

出于这些原因，房地产市场与美国社会分层系统有着重要的关系（Massey，2008；Sampson，2012）。房地产市场尤为重要，因为它推销的不仅是房产，还包括教育、安全、健康、财富、就业、社会地位和人际关系。如果一个人没有进入房地产市场的全部权限，那么这个人也没有获取美国社会中全部类型的资源、优势和机遇的权限（Massey and Denton，1993）。因此，在美国居住流动一直是更广泛的社会流动进程的核心（Massey and Mullan，1984；Massey and Denton，1985）。当个人和家庭的经济水平提升后，他们会将收入和财富转化为更好的居住环境。这使得他们处于一个更好的位置，未来能够实现更高的社会经济收益。将居住流动和社会流动穿插在一起，随着时间的推移，时隔几代人，家庭和社会群体在社会阶层上逐渐向上攀爬。所以，现实就是，居住流动的障碍就是社会流动的障碍。

历史上，美国最重要的居住流动障碍就是种族（Massey and Denton，1993；Massey，Rothwell，and Domina，2009）。在民权运动之前，宗教少数群体和少数族裔，特别是非裔美国人，在房地产和抵押市场经受了制度性歧视，而且被旨在鼓励购房的联邦贷款项目拒之门外（Jackson，1985；Katznelson，2005）。除此之外，拒给贷款的歧视性做法在贷款行业已经制度化，并系统地拒绝向黑人居民区提供资本（Jackson，1985；Squires，1994，1997）。贫困的黑人居民区经常成为城市重建项目的拆除目标，这迫使居民离开并搬入建筑质量糟糕而且维修不善的密集公共住房中，致使黑人家庭因阶层和种族被孤立（Hirsch，1983；Goldstein and Yancy，1986；Brauman，1987；Massey and Bickford，1992；Massey and Kanaiaupuni，1993；Jones，2004）。

以上事实导致的结果是20世纪中期美国出现普遍且严重的城市种族隔离，直到20世纪六七十年代标志性民权立法通过才有所减弱（Charles，2003；Massey，Rothwell，and Domina，2009）。房地产市场和贷款行业消除种族歧视的进程缓慢且磕磕绊绊，但是经过众人与民权组织努力合作，废除种族歧视得以缓慢实现（Patterson and Silverman，2011）。其中一项努力的成果出现在1969年费城新泽西的郊区，当时一群以少数族裔居民为主的低收入居民共同创立了斯普林维尔社区行动委员会（Haar，1996；Lawrence Haley，2007）。令人惊讶的是，虽然他们的支付能力使其无法在自己的家乡新泽西州劳雷尔山找到体面的住房，但是该委员会成员与当地一家承包商联手，为自己和该地区其他低收入家庭修建了36套保障性住房。

考虑到美国的种族和住房历史，镇政府对为低收入的少数族裔家庭建造密集的城镇房屋这一提议的回应是坚定而响亮的否决——这并不奇怪。他们称该提议项目违反了劳雷尔山的区划政策和土地使用规定。该政策和规定更青睐在街道旁边的大面积土地上建造大规模的单独家庭住宅，像许多郊区社区一样（Rose and Rothman，1977）。作为回应，1971年斯普林维尔社区行动委员会的成员联合当地的NACCP和卡姆登地区法务服务组织，提出诉讼反对镇政府，他们指出政府的区划政策在很大程度上禁止建设保障性住房，因此导致贫困的、主要是少数族裔的家庭无法在城镇居住，也无法享受当地的资源与福利——虽然不是法律规定，但已成为事实。

经过长期的法律抗争，1975年新泽西州最高法院做出了有利于原告方的裁决，后来成为人们熟知的“劳雷尔山Ⅰ案”。裁决中，法院界定了新的《劳雷尔山声明》，明确陈述了新泽西州市政府有满足该地区中低收入家庭的“公平”住房需求的“积极义务”（Kirp，Dwyer，and Rosenthal，1995）。裁决和相关声明为其他地方的公平住房倡导者和保障性住房开发者描绘了蓝图，以便他们能够代表低收入居民开展相似的工作。而且，在接下来的几年里，“劳雷尔山Ⅰ案”在美国多地的房地产诉讼中都被引用（Burchell，1985；Haar，1996）。

虽然有一些社区成员从一开始就支持这个项目，但这样的支持并不广泛。整体来说，政府官员、城镇居民和拟定开发地区附近的居民对法院的裁决并不满意，并在刻薄的示威活动、喧闹的公众听证会以及给当地报纸的责骂信件中对其进行谴责。在接到修改区划以履行提供公平住房义务的指令后，劳雷尔山镇政府官员拖延了一段时间，一年之后才不情愿地对三个不合适的房产进行重新区划，同时将法院的最初裁决进行上诉。

又一个持续很久的诉讼案件随之而来，1983年最高法院重新确认了先前的裁决，后被称为“劳雷尔山Ⅱ案”。最高法院要求镇政府重新计算其保障性住房的公平份额，并且尽快重新制定区划修正案。两年后，政府官员和原告方达成一致的意见，允许在该地区进行多家庭住宅区划，并提供部分资金，最终推动了项目（Haar，1996）。将计划提交至当地政府这一举动又引发了新一轮的公众听证会。参加听证会的是一些愤怒的市民，他们言辞激烈地表达了恐惧感，认为开发会将烦人的城市问题带入他们郊区的乌托邦（Kirp，Dwyer，and Rosenthal，1995）。他们特别担心的是税收增加、犯罪率上升、房价下降，还有郊区的风气被破坏这些能够感知到的潜在问题（Smothers，1997a，1997b，1997c）。

听证会和公众抗议持续了10多年，直到1997年劳雷尔山规划委员会才最终批准项目动工的规划。即使是这样，在能够动工前，非营利性开发商仍要敲定建筑蓝图、申请许可，还要与当地官员就细节问题进行协商。直到2000年，项目才竣工，开发商可以接受100套住宅进驻项目的申请。首位租户在2000年底搬入——这距斯普林维尔社区行动委员会最初试图开展项目已31年，距起诉已29年，距“劳雷尔山Ⅰ案”已25年，距“劳雷尔山Ⅱ案”已17年。不幸的是，首席原告埃塞尔·劳伦斯已在6年前去世，为表示尊敬，该项目以她的名字命名。2004年，埃塞尔·劳伦斯家园（ELH）另外新增40套住宅，并向新的租户出租，将其规模发展至现在的140套。

埃塞尔·劳伦斯家园的与众不同之处在于它是百分之百的保障性住房。新泽西和其他地方的许多保障性住房项目只是在市场价的开发项目中为低收入家庭设置一定比例的房屋，这一比例通常是20%。相比之下，埃塞尔·劳伦斯家园最初就是为中低收入家庭设计并建造的。项目目前提供包括1间、2间和3间卧室的套间，这些套间位于2层别墅中，家庭收入占地区中等收入10%~80%的家庭就可负担得起。这些标准导致范围较宽的“支付能力”，住在埃塞尔·劳伦斯家园套间中的家庭每年的收入为6200~49500美元。尽管新泽西属于高收入经济、拥有昂贵的房地产市场，但是没有任何埃塞尔·劳伦斯家园居民能称得上小康或富裕，当然也没有谁被认为绝对贫困。

随着第一批居民搬入，一些观察者怀着兴趣和很大的忧虑进行观察。当地政府已做好准备，以承受市民的消极反应和贫穷的少数族裔家庭集体对社区架构造成的破坏。邻居们虽然抱着美好的希望，但他们仍担心税收上涨、房价下跌和犯罪率升高这些预感变为现实。新泽西和美国各地的公平住房倡议大多都祈祷开发的影响越小越好，而且他们希望开发能够帮新租户们脱离不利的环境。居民在搬入时怀着复杂的心情，他们一方面对未来充满希望，但另一方面也对如何融入白人郊区的环境感到害怕，因为这里的居民已对开发明确表达了疑虑和敌意。

就是在这个矛盾和有争议的环境中，我们启动了目前的分析——这是第一次系统地、全面地、尽量精准地确认劳雷尔山项目带来的多重希望和恐惧的程度。在第二章，我们将更细致地描述劳雷尔山诉讼案件及其争议。在第三章，我们会介绍埃塞尔·劳伦斯家园的建筑、组织和外观，并将此项目与周边地区其他住房相比较，进行美学评估。我们会在第四章对研究的设计和方法论进行概述，介绍我们用来确认项目对社区的影响的具体参考数据来源，以及为了解开放家园对居民、邻居和社区带来的大致影响所做的访谈。

做好上述准备后，我们将在第五章展开分析，其中包括对效果进行评估（这在项目动工前引起当地居民和镇政府巨大关注），采用公开的数据评估项目对犯罪率、税收负担及房价的影响。在发现项目对邻近居民区及城镇的犯罪率、税收负担和房价无影响后，我们会在第六章探讨埃塞尔·劳伦斯家园对郊区生活风气的影响。对周边居民进行有代表性的调查和选择性的访谈结果显示，尽管在最初有激烈的争论和情绪，但是在项目开始实施后，邻居的反应却出奇的沉默——1/3的人甚至没有注意到保障性住房开发项目就在隔壁。

在第七章，我们将目光转向对埃塞尔·劳伦斯家园居民和非居民的一个特殊调查，以评估搬入此家园对人们日常居住环境的影响。调查的设计让我们能够将埃塞尔·劳伦斯家园居民搬入前后的社区环境进行对比，并将他们与对照组（已经申请入住埃塞尔·劳伦斯家园但还未被接受的人）进行比较。两项对比都揭示在搬入埃塞尔·劳伦斯家园后，社区失范和暴力现象大幅减少，负面生活事件的发生频率也有所下降。第八章会探讨搬迁及其改善的居民区环境是否能够改变人们的生活轨迹。住房项目的居民和非居民对照组之间的系统性比较表明，搬入埃塞尔·劳伦斯家园对心理健康、经济独立和儿童教育有明显的改善。在第九章，我们会回顾之前的结论，并描述它们对公共政策和社会理论的影响。我们认为居民区环境对个人和家庭健康有着深远的影响，居住流动项目是美国大都市减贫和降低种族与阶层隔离程度的有效途径。

尽管劳雷尔山争议充斥着大量正面和负面的情绪引发的愤怒和敌意令人担忧，但是我们希望通过对问题的理论和实体框架、项目及其结果的实证分析，能够为辩论提供所需的事实和理由，让市民的反应更冷静，让政策制定者更客观地评价保障性住房开发（例如埃塞尔·劳伦斯家园）作为社会政策所产生的效益。我们相信实证分析结果可以证实实施保障性住房项目能够解决房屋短缺、贫困和居民隔离这些紧迫的问题。我们还相信，研究方法和数据将会引起社会科学家的兴趣，让他们能够比以前更明确地评估居民区环境对个人和家庭的影响。

推 · 荐 · 阅 · 读

攀登劳雷尔山：

一个美国郊区围绕保障性住房的抗争及社会流动

[美]道格拉斯·S.梅西 等著

朱迪 张悦怡 译

2017年6月

根据最高法院于1975年和1983年解释的新泽西州宪法，各市被要求使用区划的权力为低收入和中等收入家庭的保障性住房公平份额创造实现的机会。劳雷尔山镇是法庭决议的焦点。结果是，劳雷尔山镇成为旨在创建经济整合社区的保障性住房政策争论的同义词。劳雷尔山决议对于最相关的那群人的影响是怎样的？这个案例给了我们关于经济不平等的哪些启示？

《攀登劳雷尔山》这本书对埃塞尔·劳伦斯家园——劳雷尔山决议产生的一个住房开发项目——进行了系统的评估。道格拉斯·S.梅西及其同事评估了这个项目对周围居民区和居民、劳雷尔山镇及埃塞尔·劳伦斯家园居民的影响。他们的分析揭示了被社会科学家称为居民区效应的理论——该理论认为居民区可以形塑居民的生活轨迹。《攀登劳雷尔山》这本书证明修建保障性住房项目是达致整合及改善穷人生活状况的有效的、划算的途径，这种途径成本合理，并且对社区整体没有负面影响。